Las medidas tomadas para combatir el COVID-19 en México han sido la suspensión de las actividades no esenciales, con ello la sociedad civil en conjunto con el gobierno se organizó para mitigar los efectos en nuestro país. La mayoría de las empresas enviaron a su personal a trabajar desde los hogares, centros comerciales, hoteles, centros de reunión y lugares públicos donde hubiera conglomeración de personas cerraron, grandes empresas manufactureras suspendieron operaciones, entrando con ello, en los últimos días del mes de marzo, en una fase de cuarentena obligatoria.  

Con estas medidas, múltiples sectores de la economía se han visto afectados. Para el caso del sector inmobiliario, los efectos en cada segmento se han dejado sentir de manera asimétrica. Los segmentos corporativo, hotelero y retail se han visto afectados por el confinamiento de la población y la parálisis que esto genera. En lo que respecta al segmento inmobiliario industrial, el efecto ha sido ambivalente. Por un lado, la industria manufacturera ha sufrido un estancamiento debido al paro de la producción de todas las empresas que la componen con actividades no esenciales, provocado con ello disminuciones en la demanda y en la construcción de nuevos complejos industriales. Por otra parte, empresas del giro logístico y del comercio electrónico se están viendo beneficiadas, ante el incremento de las compras en línea, provocando con ello que las empresas de estos sectores demanden mayor espacio industrial. 

A pesar de que es necesario contar con infraestructura inmobiliaria logística en los centros industriales del país, la mayor parte de los mercados cuentan con alta vocación manufacturera, entre ellos podemos mencionar a Guanajuato, Saltillo, San Luis Potosí, Aguascalientes, Tecate, Mexicali y Puebla, entre otros. Están aquellos que cuentan con infraestructura mixta, es decir, con oferta de espacio manufacturero y logístico como son Guadalajara, Monterrey, Tijuana y Querétaro, mientras que existen otros con un componente mucho más enfocado en la oferta logística, como es el caso de la Ciudad de México.

La economía mexicana transitó durante los últimos dos trimestres del año anterior con tasas nulas e incluso negativas de crecimiento económico. El mercado industrial de la Ciudad de México había estado resintiendo los efectos de una economía aletargada, ya que durante el 1T 2020 la demanda bruta en este mercado tuvo una caída del 29%, en comparación con el mismo periodo del 2019. 

Con el panorama que actualmente se está viviendo de confinamiento, el sector industrial con vocación logística se ha visto favorecido, lo que ha impactado de manera positiva en las tasas de demanda de los mercados con este tipo de infraestructura. 

De acuerdo con datos proporcionados por la plataforma Solili, al mes de abril del 2020 hubo una demanda bruta en la Ciudad de México de 83 mil m², lo que representa un incremento de 55% respecto al mismo mes del 2019. La demanda del mes de abril estuvo concentrada en cuatro transacciones que suman casi el 90% de la demanda total del mes. El tamaño de nave industrial que se demandó en abril 2020 fue superior a los 10 mil m², incluso dos de ellas superan los 20 mil m². La demanda actual proviene de empresas logísticas y de comercio electrónico las cuales buscan localizaciones estratégicas, por un lado que la zona en donde se establezcan cuente con infraestructura para el desarrollo de la actividad, y por otro, estar cerca del consumidor final de manera de incrementar la eficiencia de los tiempos de entrega y reducir los precios de traslado, es así como el 95% de esta demanda se encuentra ubicada en la zona conocida como CTT, la cual la integran los corredores de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán. Estos corredores se caracterizan por contar con los requisitos solicitados por parte de las empresas, gracias a ello actualmente es una zona que alberga a las grandes empresas nacionales e internacionales del comercio electrónico, retailers y empresas logísticas .

Gráfica 1: Demanda bruta de espacio industrial en la Ciudad de México en el periodo Enero-Abril 2019 y 2020 (m²). 

Fuente: Solili, Mayo 2020.

El tipo de empresas que durante este mes ocuparon espacio industrial son logísticas, retailers, comercio electrónico, almacenamiento y de transporte. Como era esperado y tomando de referencia a los principales desarrolladores y comercializadores industriales, existe una demanda creciente de espacios que van dirigidos al almacenamiento para empresas del comercio electronico. Hasta el mes de abril, la demanda estaba enfocada en expansiones por parte de empresas ya establecidas en la ciudad, no se tienen identificadas la llegada de empresas nuevas. 

En indicadores de desocupación de espacio industrial para la Ciudad de México, la cifra que se reporta para el mes de abril es de casi 30 mil m² siendo superior en 32% a lo reportado el mismo mes del año anterior, sin embargo, las cifras no son de alarmar, ya que se encuentra en niveles de desocupación sanos. Casi el 70% de esta desocupación corresponde a espacios clase B. La desocupación industrial, como efecto de empresas que se van del país o se mueven de mercado, no es un comportamiento que se haya estado reportando, ni es algo que se vislumbra en los siguientes meses. 

Gráfica 2: Desocupación industrial mensual en la Ciudad de México en el periodo Enero-Abril 2020 (m²).

Fuente: Solili, Mayo 2020. 

Ciudad de México, como el centro logístico más importante del país, con infraestructura competitiva y un desarrollo inmobiliario maduro, se está viendo favorecida con las condiciones actuales de la economía, sin embargo, esto no sucede para todos los mercados, ya que aquellos que cuentan con una infraestructura enfocada al desarrollo de espacio para manufactura se están viendo afectados ante la parálisis que vive esta industria.

En otros centros industriales importantes del país como Monterrey, Guadalajara y Tijuana también se ha reportado un comportamiento destacado y positivo de la demanda durante abril de 2020, según reporta Solili. En el caso de Monterrey tenemos un incremento de la demanda de 48%, Guadalajara de 13% y Tijuana del 11%. 

Para los mercados del Bajío, Querétaro reporta una disminución de la demanda de aproximadamente 71% en la comparativa de abril 2020 respecto al mismo mes del año anterior, a pesar de ello, estimamos que durante los meses de mayo y junio tenga un repunte la demanda de espacio industrial para empresas logísticas. El resto de mercados de esta región, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes sumaron en conjunto una cifra de demanda en el mes de abril de cerca de 45 mil m², concentrada en 70% en el mercado de Guanajuato. 

Guanajuato cuenta con vocación manufacturera automotriz, por ende en los próximos meses estará presentando una disminución de la demanda por parte de este tipo de empresas, sin embargo, el desarrollo reciente de infraestructura inmobiliaria logistica, aunado a la infraestructura con que cuenta el estado, la ubicación estratégica y los precios competitivos de los edificios industrial, mitigaran esta caída, puesto que estimamos un aumento de la demanda del sector logístico en este estado.  

Gráfica 3: Demanda bruta de espacio industrial por ciudad en abril 2019 y abril 2020 (m²).

Fuente: Solili, Mayo 2020.

En el corto plazo, los centros industriales manufactureros del país están presentando contracciones en la demanda, mientras que los mercados con infraestructura inmobiliaria logística reportan un incremento. Proyectamos que la demanda por parte de la industria manufacturera inicie la fase de recuperación a finales del 3T 2020 e inicios del 4T 2020, ya que se espera la llegada de nuevas empresas asiáticas a México y el impacto que generará la entrada en vigor del T-MEC. 

Estimamos que durante el 2T 2020, el mercado de Monterrey, donde tradicionalmente las empresas manufactureras forman un componente importante de la demanda, estará sostenido por empresas del giro logístico, comercio electrónico y retailers. Para Guadalajara y Tijuana, en la parte manufacturera, el tener desarrollado un importante clúster médico, impulsará a este mercado, aunado a la creciente demanda que el sector logístico tendrá en estas ciudades. 

La zona del Bajío, al concentrar su infraestructura inmobiliaria industrial para el sector automotriz, verá afectada la demanda específicamente en los mercados de Aguascalientes y San Luis Potosí.

En abril, el segmento inmobiliario industrial en México, como efecto de la pandemia del COVID-19, transita por escenarios con comportamientos disímiles, en los centros manufactureros se están presentando disminuciones de la demanda, debido a la parálisis de la industria manufacturera, mientras que los mercados con tendencias logísticas, la demanda ha estado en aumento, gracias al impulso que este indicador está teniendo por parte de empresas logísticas, de comercio electrónico y retailers. 

Estimamos que los cifras de inicio de construcción disminuyan en algunos mercados como Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes, Querétaro, Monterrey y Guadalajara, ya que cuentan con suficiente oferta para satisfacer las cifras de demanda que tradicionalmente cada mercado reporta. Aunado a esto los desarrollos se mantienen expectantes a los efectos que puede dejar la pandemia en el país e iniciarán los proyectos que se reportaban planeados una vez haya pasado la situación actualmente vivida.

Los precios de los espacios industriales, aunque en el último trimestre tuvieron disminuciones derivadas del impacto que generó la depreciación del peso respecto al dólar, estimamos que se mantengan en los mismos niveles con ligera tendencia a la baja, ya que las tasas de vacancia de los mercados del país no ejercen presión en ellos. 

Los indicadores del mercado inmobiliario industrial no han mostrado grandes cambios, en la mayoría de los mercados se reportan volúmenes sanos de demanda, cifras de construcción estables con tendencia a la baja y precios y tasas de vacancias estables. 

Hoy más que nunca el acceso a la información será fundamental para realizar inversiones eficientes y rentables en lo respecta a los inversionistas y proveedores de oferta, mientras que por otro lado será indispensable democratizar la información, transparentar cada vez más el mercado y acceder a herramientas que coadyuven en la eficiencia del trabajo en los actores que participan por el lado de la demanda.