A partir de junio 2020 inició la reactivación económica en México bajo las pautas de la denominada “nueva normalidad” tomando de referencia el semáforo federal que determinará el tránsito nacional. A partir de esta política implementada por el gobierno federal se dará la reapertura de empresas que participan dentro de las nuevas actividades esenciales, como son la construcción, fabricación de equipo de transporte, la minería y la industria automotriz. 

Bajo este escenario las industrias que cuentan con una zona de producción o planta donde coexisten zonas de oficinas destinadas al apoyo administrativo, deberán presentar protocolos de seguridad sanitaria adaptados a sus procesos productivos. Adicional a estos requisitos las industrias deben evaluar el impacto de la contracción de la demanda, el acceso a la liquidez, y la reestructuración de las órdenes de compra a fin de evaluar la velocidad con la que se incorporarán a sus operaciones. 

La construcción como actividad esencial de la economía nacional presenta una nueva oportunidad para la reanudación de proyectos y desarrollos. El sector se mantiene con expectativas optimistas previendo el arranque de nuevos proyectos y una escalonada recuperación que se verá incentivada por el intento de integrar nuevas cadenas de producción en geografías cercanas y con la llegada del nuevo tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) que se estima generen un impulso en la detonación de Hubs Industriales que tendrán como requerimiento el desarrollo de nuevas infraestructuras.

En este contexto, la demanda industrial será el resultado de factores contrapuestos como la entrada en vigor del T-MEC, precios de renta competitivos que deban sopesar la contracción del consumo local y el rezago de las cadenas de producción, lo que permite que sectores como el logístico, el comercio electrónico y la industria médica logren un buen desempeño.

De acuerdo a los datos de la plataforma inmobiliaria Solili, durante el mes de mayo 2020 la demanda bruta de espacio inmobiliario industrial en Ciudad de México reportó un total de 64 mil m², presentando un incremento del 5% respecto al mismo mes del año anterior. En el comparativo mensual, la demanda de mayo 2020 disminuyó aproximadamente 20 mil m², sin embargo, se mantiene en niveles que se consideran sanos y estables, propios de un comportamiento como lo es el mercado capitalino.

La demanda neta industrial de la Ciudad de México se mantiene aún en terrenos positivos. Durante mayo 2020, está reportó un total de 38 mil m², que nos indica que la demanda ha sido superior que la desocupación.

Gráfica 1: Demanda bruta de espacio inmobiliario industrial en la Ciudad de México en el periodo Enero-Mayo 2019 y 2020 (m²).

Fuente: Solili, Junio 2020.

Las condiciones económicas de nulo crecimiento por las que transitó el país, durante el último trimestre del 2019 y el primero del 2020, se dejaron sentir en la demanda industrial de la Ciudad de México. Durante el primer trimestre del 2020 la demanda bruta industrial reportó una caída del 30% en comparación con la del 2019, sin embargo, si hacemos el comparativo de la demanda en el periodo de enero-mayo 2020, respecto a 2019, la cifra se reduce a una disminución del 10%, es decir, que durante los meses de abril y mayo 2020 la demanda se ha estado incrementando. Esto nos indica que ha partir de que México inició con la jornada nacional de sana distancia, que fue durante abril y mayo, y en la cual la población se confinó en sus hogares la demanda industrial mostró mejores resultados que los tres meses previos del año. De acuerdo con las cifras de Solili, entre los meses de enero y mayo 2020 la demanda bruta ha sido de 323 mil m² en la Ciudad de México.

En lo que respecta a los sectores que demandan espacio industrial, el mercado continúa con la misma tendencia que presentó el mes de abril 2020, donde quienes sostienen la demanda en la Ciudad de México siguen siendo el comercio electrónico, el logístico y los grandes retailers.

Los corredores que se mantuvieron mayormente activos en demanda fueron los del denominado CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán). Otro corredor que mantiene un comportamiento positivo en la demanda es la ciudad de Toluca ya que durante abril y mayo 2020 se absorbieron poco más de 35 mil m², lo que representa el 25% de la comercialización total de espacio industrial que ha reportado el mercado.

El indicador de desocupación de espacio industrial en la Ciudad de México reporta cerca de 25 mil m² en el transcurso de mayo 2020. La desocupación acumulada de este mercado en el periodo enero-mayo 2020 ha sido de 111 mil m², representando un incremento del 35% de lo desocupado en el mismo periodo del 2019.

Gráfica 2: Desocupación mensual de espacio industrial en la Ciudad de México en el periodo Enero - Mayo 2019 y 2020 (m²).

Fuente: Solili, Junio 2020.

A pesar de que la desocupación ha sido mayor en lo que va de este año que el anterior, este indicador aún mantiene cifras sanas, sin que ello represente un riesgo para el mercado. Los espacios que se han desocupado durante este periodo corresponden a empresas que cambiaron de ubicación ante la necesidad de espacios con diferentes características y dimensiones y no necesariamente a empresas que abandonaron el mercado.

Durante abril y mayo 2020 la demanda industrial en México se concentró en empresas del giro logístico, del comercio electrónico y almacenaje. Por la parte de la manufactura, el sector médico ha reportado tasas de crecimiento, lo que se ha traducido en mayor número de espacio industrial demandado. 

Entre abril y mayo 2020, los mercados inmobiliarios industriales de Ciudad de México, Tijuana y Monterrey se mantuvieron como los mercados que reportaron los mayores volúmenes de demanda. El comportamiento positivo de estos mercados se fundamenta en la vocación mixta de infraestructura logística y manufactura que les permite captar ambos tipos de demanda. 

La zona del Bajío reportó una demanda bruta durante abril y mayo 2020 de 90 mil m². A pesar de que esta zona se caracteriza por su alta concentración de demanda enfocada en el sector manufacturero, durante este periodo se identificó un incremento en la demanda de empresas de almacenaje y logística, tomando como ventaja competitiva la ubicación y conectividad de la región con el resto del país y los Estados Unidos. 

Gráfica 3: Demanda bruta industrial acumulada en las principales ciudades de México durante los meses de abril y Mayo 2020 (m²). 

Fuente: Solili, Junio 2020.

La demanda de espacio logístico en el Bajío mitigó el efecto negativo en la caída de la demanda manufacturera automotriz, dado que la región se ha posicionado como un punto estratégico para el desarrollo de infraestructura logística. Otro factor a favor es el desarrollo  de nuevas tendencias que la industria presenta en términos de requerimientos de espacios inmobiliarios con infraestructura para la distribución y el almacenaje.

La tendencia en los próximos seis meses es que los centros manufactureros que cuentan con la infraestructura para el desarrollo logístico seguirán reportando volúmenes de demanda, mientras que los centros con fuerte vocación manufacturera verán mermada las cifras de este indicador. Para aquellos mercados en donde la infraestructura es mixta, la demanda logística mitigará los efectos de la disminución de la demanda de la industria manufacturera. 

La recuperación del sector manufacturero se vendrá dando de manera gradual una vez implementado el T-MEC y se estima que la demanda de este segmento mostrará un mayor incremento a finales del 2020 y principios del 2021 impulsada por la relocalización de empresas asiáticas que podrían buscar instalarse en el país. 

Con la entrada en vigor del T-MEC y la regionalización de cadenas de suministro derivadas del impacto de la pandemia, México se encuentra frente a una nueva oportunidad de posicionarse como un preponderante centro logístico de Norteamérica. Aunado a ello la favorable ubicación del país permitirá que empresas internacionales puedan alcanzar el mercado estadounidense, sin embargo, ello dependerá de la coordinación de la reapertura industrial con otros países y que las políticas nacionales  pongan énfasis en trabajar para una mayor apertura comercial.