Junio inició con la aplicación de nuevas regulaciones tanto a nivel nacional dictadas por  la Secretaría de Salud con los Lineamientos Técnicos de Seguridad Sanitaria en el Entorno Laboral, como a nivel capitalino donde el Gobierno de la Ciudad de México publicó la instrumentación de medidas sanitarias para reanudar actividades por sectores, entre ellos la construcción. Este marco legal complementario dictamina los requisitos que deberán cumplir las empresas para el regreso seguro a la nueva normalidad sobre la base de un acuerdo de buena voluntad donde las autoridades verificarán su instrumentación con penalidades en caso no cumplimiento, en pro de mantener y resguardar la salud de los trabajadores y público en general.

Bajo este escenario el segmento corporativo debe garantizar cumplir los lineamientos de sana distancia, suministro de elementos de protección individual, las pautas de promocion y proteccion a la salud y la aplicación de consideraciones para personal vulnerable. La implementación de estas obligaciones y la reducción del personal que ahora asistirá a los edificios corporativos obligará a las empresas a redimensionar no solo sus espacios de oficinas sino a laborar bajo nuevos modelos donde las actividades no medulares se puedan delegar a otras empresas. Por su parte la inversión en tecnología y comunicación apuntalará  una mayor eficiencia de actividades neurálgicas donde el personal clave podrá ejercer parte de sus labores sin trasladarse a los corporativos.

Ciudad de México es el mercado inmobiliario de oficinas más importante en el país, al concentrar aproximadamente el 90% del inventario nacional. Con el paso del tiempo el mercado ha tenido que evolucionar en diferentes sentidos derivado de diversas situaciones, sin embargo, el reto actual es uno de los más importantes que ha tenido en al menos los últimos veinte años. Con la pandemia del Covid-19 los retos que está dejando a este mercado incluyen el hecho de que tendrá que adaptar sus espacios a la nueva normalidad.

Actualmente estamos presenciando un mercado que ha resentido los efectos de la pandemia en todos los indicadores fundamentales del mercado, sin embargo, la demanda como termómetro de lo que sucede de manera inmediata es el que nos permite observar el pulso real de las condiciones por las que atraviesa este segmento inmobiliario en la capital y en algunas ciudades del país.

De acuerdo con los datos recabados por Solili, el mercado corporativo de la Ciudad de México reportó en Mayo 2020 una demanda bruta de 12,082 m², situándose en los niveles más bajos de al menos los últimos 4 años. En un análisis anual, al comparar los montos de demanda de mayo 2020 con los de mayo del 2019, reportamos una contracción del 82%. Ahora bien, si lo cotejamos con el mes inmediato anterior, es decir, abril del 2020, vemos una disminución en la demanda del 53%. 

A pesar de que en abril del 2020 la caída en la demanda de espacios de oficinas de la Ciudad de México se había reducido a casi la mitad, durante mayo del 2020 la caída es aún más pronunciada, ya que solo se comercializaron la mitad de los metros que se reportaron el mes anterior. Esto es indicativo de que conforme ha ido avanzando la pandemia en el país, la situación en el segmento de oficinas se ha ido agravando en términos de demanda.

Gráfica 1: Demanda bruta de oficinas en la Ciudad de México en el periodo Enero-Mayo 2019 y 2020 (m²).

Fuente: Solili, Junio 2020.

Aunque por ahora los volúmenes de desocupación se han mostrado estables, estos han superado a las cifras de demanda. Analizando este comportamiento tenemos que durante el mes de mayo 2020 la demanda neta del mercado de la Ciudad de México resultó ser negativa, reportando una cifra que alcanza los 7,500 m², monto similar a lo mostrado el mes anterior. 

Durante el mes de mayo 2020, el mercado de oficinas de la Ciudad de México desocupó un total de 19 mil m², entre los corredores que mostraron los mayores volúmenes se encuentran Santa Fe, Bosques, Insurgentes y Reforma. Los espacios desocupados en su mayoría corresponden a clase A. 

Estimamos que los volúmenes de desocupación de oficinas continúen incrementando en todos los mercados corporativos del país, sin embargo, prevemos que la Ciudad de México resienta este efecto de manera más acentuada. Hasta mayo 2020, la desocupación ha sido estable, es decir, que se han reportado volúmenes similares e incluso menores que los reportados en años anteriores, a pesar de esto, lo que estaremos reportando en los siguientes meses del año será un incremento en los subarrendamientos.

Gráfica 2: Desocupación mensual corporativa en la Ciudad de México en el periodo Enero - Mayo 2020 (m²).

Fuente: Solili, Junio 2020.

Con la implementación por parte de la mayoría de las empresa del home office, la disminución de la plantilla laboral y la reestructura financiera que cada compañía está haciendo, habrá un aumento en los subarrendamientos, los cuales consisten en la cesión del uso del espacio o una parte de este que tiene alquilada el inquilino a otra nuevo. Los volúmenes de ocupación tenderán a disminuir en próximos meses en los mercados corporativos de México, específicamente los de mayor tamaño, como son Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.

Los mercados de oficinas alternos a la Ciudad de México también han resentido el efecto de la pandemia y la demanda ha disminuido. A pesar de que son mercados de menor tamaño, la demanda bruta ha reportado disminuciones de mayores proporciones incluso que la Ciudad de México.   

Durante los meses de abril y mayo 2020, Ciudad de México es el mercado de oficinas que ha reportado los mayores volúmenes de demanda bruta, la cual ronda los 37,700 m². Le sigue Monterrey con 3,100 m², Querétaro con 2,100 m², Guadalajara con 1,803 m² y Puebla con 735 m².

Gráfica 3: Demanda bruta de oficinas en las principales ciudades de México durante el mes de Mayo 2020 (m²). 

Fuente: Solili, Junio 2020.

En Monterrey, las transacciones que hubo entre abril 2020 y mayo 2020 fueron solo en edificios existentes, los espacios van desde los 48 m² hasta los 823 m². El 30% de las transacciones han sido ventas, que son inversiones en edificios de reciente incorporación al inventario. El corredor de Valle Oriente se mantiene como el más dinámico de la ciudad en cuanto a demanda, ya que durante estos meses fue el que concentró la mayoría de las transacciones. 

Para el caso de Guadalajara, el promedio de los espacios demandados es de 200 m², que en su mayoría han sido en renta y en edificios existentes. Los corredores que han captado esta demanda se encuentran en Providencia y Plaza del Sol. 

Querétaro ha pesar de que es un mercado en el que la mayoría de las transacciones se realizan a la venta, durante los meses de abril 2020 y mayo 2020 ha sobresalido los espacios en renta, los cuales representan casi el 80% de la demanda total. La demanda se ha sido en edificios existentes se encuentra ubicada en los corredores de Centro Sur y Juriquilla.

Para el mercado de oficinas de Puebla, la demanda ha sido por espacio pequeños que en su mayoría no superan los 100 m², se ha concentrado en edificios existentes ubicados en el corredor Angelopolis, principalmente. 

El común denominador por ahora en los mercados es que la demanda es por espacios pequeños, en edificios existentes, debido al bajo riesgo que representan estos sobre los aún en construcción. Los mercados de oficinas tales como Querétaro, Puebla y Guadalajara, en donde la demanda por la venta es fuerte, no ha predominado durante el periodo de abril 2020 y mayo 2020. 

En los próximos meses del año estaremos presenciando en mercados de oficinas del país un ascenso en las tasas de vacancia, lo que representará una presión en los precios, los cuales tenderán a disminuir. Los volúmenes de construcción se contraerán, debido a la incertidumbre que prevalecerá en los desarrolladores y pocos nuevos proyectos iniciarán construcción. 

Aunque el escenario para el mercado de oficinas actualmente no parece vislumbrarse positivo, aún hay elementos que puedan ayudar a que este mercado transite en el futuro cercano por panoramas más alentadores, los cuales podrían ser: el incremento de la demanda de coworking, la flexibilidad en los contratos, la llegada de nuevas empresas derivado del incremento del segmento de e-commerce y la necesidad de empresas de reacondicionar sus espacios ante la nueva normalidad, destinando un mayor número de metros cuadrados por cada empleado.