La frenética actividad que transitaron los principales mercados industriales en México a lo largo del 2021 trajo como consecuencia la absorción de gran parte de los inventarios industriales, lo que llevó a la vacancia a niveles bajos comparados con años anteriores.

Ciudad de México y Tijuana son ejemplos de entidades que han registrado importantes disminuciones de vacancias entre enero y noviembre de este año, con reducciones de 1.64 y 1.98 puntos porcentuales, respectivamente.

Según cifras que monitorea Solili al mes de noviembre de 2021 Ciudad de México registró una vacancia de 3.9%, en tanto que Tijuana 0.6%. Ambos porcentajes representan cifras bastantes bajas que han impactado en el incremento de precios de renta de las naves industriales.

Ahora bien existen corredores en ambas entidades que aún marcan cifras inferiores a los promedios, como es el caso de Toluca en Ciudad de México con 2.2% y los corredores Otay-Alamar y La Mesa-Vía Rápida donde la vacancia es nula en el caso de Tijuana.

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En estos corredores también se registra una importante escasez de tierras industriales con infraestructura lo que también retroalimenta la fuerte competencia de los demandantes a la hora de ubicar los espacios industriales y naves necesarias para las expansiones o nuevas instalaciones de sus procesos productivos. 

Los terrenos que cuenten con vocación para instalar industrias de manufacturas o de otras actividades productivas, de distribución y almacenamiento deben contar con la infraestructura necesaria brindando servicios adecuados de electricidad, agua y drenaje, así como la accesibilidad necesaria con cercanía a vías expresas donde la seguridad de la carga y el personal debe ser otro elemento clave a tener en cuenta. 

Muchos inversionistas han visto esta oportunidad y se hicieron de tierras para desarrollar ante la imposibilidad de encontrar este tipo de suelo o de inmuebles, han empezado a comprar y desarrollar suelo no urbanizado con bastante fuerza, tanto los desarrolladores como los fondos de inversión.

El impacto de la demanda incide en que el suelo industrial que se desarrolla este más disperso y alejado de los centros urbanos por que la mancha urbana de este tipo de usos se extiende. 

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Este es el caso de Ciudad de México que desarrollaba en 2020 y 2021 una fuerte demanda en la zona denominada como CTT (Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán) que se ha visto limitada por el agotamiento de tierras disponibles en estos corredores. 

Es así que otros corredores del Área Metropolitana de México como Huehuetoca y Zumpango adicionales al vecino Hidalgo han mostrado mayor actividad por demanda de tierras a desarrollar.

En el caso de Tijuana los corredores Otay-Alamar, El Florido-Boulevard 2000 y Pacifico-Nordika que concentran tres cuartas partes de inventario, señalan vacancias de 0%, 0.6% y 1.4%. 

El agotamiento de espacios disponibles sobre estos corredores ha sido el origen de la fuerte actividad constructiva a lo largo del último trimestre del 2021 que han concentrado sobre El Florido-Boulevard y Pacifico-Nordika un poco más del 90% de las construcciones en proceso.

Este nuevo 2022 se espera continúe la presión en la búsqueda de nuevos terrenos a desarrollar lo que incidirá en el precio de la tierra y por ende en el producto final de la nave industrial, que ya durante el 2021 registró incrementos de precios de renta de más del 6% en Ciudad de México y del 11% en Tijuana.