Ya en la recta final del cierre del 2021 el panorama del sector industrial mexicano ha logrado apuntarse un año de grandes logros aun en medio de la compleja situación de la distribución de insumos y mercancías a nivel internacional y nacional aderezadas por la escalada inflacionaria que se proyecta en el 2022.

Los desarrolladores industriales que han invertido en suelo mexicano conocen las oportunidades que justamente se potencian con situaciones como las acontecidas durante estos dos últimos años donde los grupos más fuertes y hábiles en saber interpretar el mercado han logrado fortalecer la posición de sus portafolios y mercados.

Los mercados de mayor dimensión y más sofisticados para la inversión industrial como Ciudad de México y Monterrey logran superar inventarios de 16.5 y 13.2 millones de metros cuadrados para noviembre de 2021, respectivamente. 

Aunque en lo referente a la demanda acumulada en los 11 meses transcurridos del 2021 ambas entidades toman la delantera a nivel nacional con cifras que superan el millón de metros cuadrados. 

El segundo grupo de ciudades en cuanto a tamaño de inventario y demanda acumulada a lo largo del 2021 pasan a ser Tijuana, Ciudad Juárez y Saltillo con 7.7, 6.6 y 4.3 millones de metros cuadrados, respectivamente. Y son estas mismas ciudades, junto a la capital y Monterrey, las que lideran la demanda industrial desde enero a noviembre del 2021.

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Otros mercados, como los líderes del Bajío, Querétaro y Guanajuato, registran a fines de noviembre 2021 inventarios industriales que superan los 5 millones de metros cuadrados, cuyas demandas acumuladas serán superiores a 325 y 292 mil metros cuadrados para finales del 2021, respectivamente.

Un interesante atractivo para los capitales que se dirigen a México es la amplia gama de sectores que han venido desarrollándose durante este año. La fortaleza de la manufactura asociada a las expansiones en la zona fronteriza y del Bajío son importantes detonantes que logran hacer converger a diversos grupos inversionistas que compiten fuertemente por lograr sus objetivos de portafolio.

El tema logístico y el impulso del comercio electrónico a lo largo del 2021 ha sido otro detonante en la  demanda de terrenos y propiedades industriales cercanos a las principales ciudades como la Ciudad de México, Guadalajara y varias ciudades norteñas que registraron importantes transacciones.  

Otro dinamizador para el inversionista pasa a ser el precio de renta que se proyecta cara al venidero 2022, en medio de una escalada de inflación mundial y que afecta directamente a México por la amplia correlación con la economía americana donde hemos visto una importante inyección de recursos que buscan activar al vecino del norte tras la pandemia. 

Justamente el escenario de alta volatilidad de las variables como el tipo de cambio y la inflación en medio de mercados industriales que cada vez cierran más la brecha de su vacancias son el escenario propicio para la proyección de crecimiento en los precios de renta en corto y mediano plazo, con garantía de ingresos dolarizados para los más destacados portafolios industriales en México. 

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Así mismo los principales fideicomisos industriales en México se favorecieron en plena pandemia para renegociar sus perfiles de deuda a la vez que revisaron las ventajas y fortalezas de sus activos en portafolio por lo que vimos múltiples movimientos de incorporaciones y desinversiones en los principales Fibras e inversionistas institucionales del país.

Casos como las proyecciones de Prologis, señaladas en prensa en diciembre 2021, indican que apunta a un crecimiento de su portafolio en 10% en el 2026, anticipando un flujo de efectivo de la empresa inmobiliaria que crecerá a una tasa media anual de crecimiento de 3.2%, equivalente a 3,309 millones de pesos para 2026.

Y al igual que Prologis, el resto de competidores de la industria proyectan importantes crecimientos y cambios en sus instalaciones industriales que harán aún más interesante el mercado industrial mexicano en el 2022, donde al final salen favorecidos los inquilinos y empresas que lograrán mejores espacios en medio una alta institucionalidad del mercado.